Crédit immobilier : comparer le TAEG, le coût total et le reste à vivre
Comparez deux prêts immobiliers en intégrant assurance, frais, durée et trésorerie. Une méthode pratique pour dépasser la seule mensualité annoncée.
Une mensualité plus basse ne signifie pas forcément un crédit moins cher. Elle peut correspondre à une durée plus longue, à un apport plus important ou à des frais réglés au départ. Pour comparer deux offres, il faut regarder le financement dans son ensemble et son effet sur votre budget.
Le TAEG comme point de comparaison
Le taux annuel effectif global, ou TAEG, inclut les intérêts et les frais nécessaires à l’obtention du crédit, notamment l’assurance et les garanties lorsqu’elles sont exigées. La définition officielle du TAEG précise les éléments à inclure.
Comparez des offres portant sur un montant, une durée et des conditions proches. Le TAEG n’exprime pas toutes les dépenses du projet immobilier : travaux, charges du logement et frais d’acquisition doivent figurer dans votre budget séparément.
Un exemple pour comprendre la durée
Prenons deux offres fictives pour 180 000 €, sans frais initiaux dans cet exemple. La première prévoit 1 050 € par mois pendant 240 mois ; la seconde 920 € pendant 300 mois. Supposons ces échéances constantes et assurance comprise.
La première représente 252 000 € de paiements, soit 72 000 € au-delà du capital. La seconde représente 276 000 €, soit 96 000 € au-delà du capital. La mensualité diminue de 130 €, mais les paiements cumulés augmentent de 24 000 €.
Ces chiffres illustrent un raisonnement et ne sont pas des offres de marché. Les coûts initiaux et les éventuelles variations de prime doivent être ajoutés dans une comparaison réelle.
Calculer le reste à vivre
En plus de l’échéance, prévoyez taxe foncière, copropriété, énergie, entretien et assurances. Gardez une réserve pour les travaux et les charges exceptionnelles. Le montant accepté par une banque n’est pas nécessairement le montant confortable pour votre foyer.
Testez plusieurs situations : revenu temporairement réduit, dépense imprévue ou hausse des charges. Conserver une marge peut compter davantage qu’augmenter immédiatement votre surface habitable.
Lire les clauses utiles
Vérifiez les conditions de modulation, de report et de remboursement anticipé, ainsi que les garanties et exclusions de l’assurance. En cas de remboursement avant terme, demandez un décompte au prêteur ; des indemnités peuvent s’appliquer selon le contrat et la situation. La fiche Service Public sur le remboursement anticipé expose les règles et exceptions.
Préparer votre comparaison
Notez pour chaque offre : apport, capital emprunté, durée, échéances, assurance, frais initiaux, garanties et coût total. Ajoutez ensuite le budget complet du logement. Vous obtenez ainsi un choix fondé sur le coût et la soutenabilité.
Pour continuer, utilisez le guide sur le budget mensuel et celui sur le patrimoine net : le capital restant dû doit apparaître dans vos dettes.